Diminuer sa fiscalité en investissant dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité reste une stratégie incontournable pour de nombreux investisseurs.
En 2025, plusieurs dispositifs légaux permettent de réduire significativement son imposition tout en se constituant un patrimoine durable. Parmi les solutions les plus courantes figurent le déficit foncier, le statut LMNP, la loi Malraux, les SCPI fiscales, le dispositif Denormandie ou encore le dispositif Cosse.
Certaines mesures emblématiques, comme la loi Pinel, ne sont plus ouvertes aux nouveaux investisseurs depuis fin 2024, mais continuent de s’appliquer pour les acquisitions réalisées avant cette date.
Découvrez ci-dessous les principales options disponibles en 2025 pour réduire vos impôts via un investissement immobilier, avec leurs avantages et conditions.
Investir dans l’immobilier pour optimiser sa fiscalité
L’investissement immobilier ne se limite pas à générer des loyers et valoriser un patrimoine. Correctement structuré, il peut devenir un puissant outil d’optimisation fiscale. Les dispositifs ci-dessous, encadrés par la loi, permettent de réduire significativement votre imposition, tout en construisant un actif tangible et transmissible.
La Loi Pinel
Le dispositif Pinel, prolongé dans une version dégressive jusqu’au 31 décembre 2024, n’est plus accessible en 2025.
Il reste néanmoins actif pour les biens acquis avant cette date.
L’objectif était d’encourager l’investissement locatif dans le neuf ou en VEFA, en zones tendues.
Conditions :
- Location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
- Respect de plafonds de loyers et de ressources
- Plafond : 300 000 € par an (2 logements max), 5 500 €/m
- Un engagement de location sur 6/9 ou 12 ans en location nue.
Point fort : financement partiel par l’avantage fiscal + loyers perçus
Point de vigilance : marché locatif local à étudier pour éviter la vacance locative.
La Loi Denormandie
Variante du Pinel, dédiée à l’immobilier ancien avec travaux, applicable jusqu’en 2027.
Objectif : réhabiliter des logements anciens situés dans des communes éligibles.
Conditions :
- Travaux ≥ 25 % du coût total de l’opération
- Location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
- Respect des plafonds de loyers et de ressources
Avantage fiscal : identique au Pinel (12 %, 18 %, 21 %).
Point fort : valorisation d’un bien ancien + optimisation fiscale
Point de vigilance : bonne estimation des coûts de rénovation.
La Loi Malraux
Un dispositif de réduction d’impôt puissant, au croisement de la fiscalité et du patrimoine historique
La loi Malraux s’adresse à des investisseurs souhaitant conjuguer réduction d’impôt significative et investissement immobilier de caractère, au cœur de centres-villes historiques protégés.
Contrairement aux dispositifs immobiliers standardisés, la loi Malraux repose sur une logique patrimoniale forte :
elle vise la restauration du bâti ancien, encadrée par l’État, avec un avantage fiscal directement lié au montant des travaux réalisés.
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, la loi Malraux est considérée comme un outil intermédiaire : plus puissant que le Pinel, mais moins engageant que le Monument Historique.
Principe du dispositif
La loi Malraux concerne l’acquisition d’un immeuble ancien situé dans un secteur protégé, suivie de travaux de restauration complète, validés par les autorités compétentes.
L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt, calculée exclusivement sur le montant des travaux, et non sur le prix d’acquisition du bien.
C’est un point clé : la fiscalité est directement corrélée à l’effort de restauration.
Chiffres clés de la loi Malraux
Taux de réduction d’impôt
Le taux dépend de la localisation de l’immeuble :
30 % des travaux pour les immeubles situés en
Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé22 % des travaux pour les immeubles situés en SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
Plafond de travaux
400 000 € de travaux maximum,
appréciés sur une période de 4 années consécutives.
Soit une réduction d’impôt maximale de 120 000 € (30 % de 400 000 €).
Plafonnement fiscal
Hors plafonnement global des niches fiscales
La réduction Malraux ne s’impute pas dans le plafond de 10 000 €
C’est l’un des grands atouts du dispositif pour les foyers fortement imposés.
Contraintes et engagements
La loi Malraux impose :
une location nue du bien à usage d’habitation principale,
une durée minimale de location de 9 ans,
des travaux réalisés sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France,
une restauration complète (pas de travaux partiels).
Tout manquement aux obligations peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal.
Lecture patrimoniale
Dans une logique patrimoniale, la loi Malraux est utilisée lorsque :
la pression fiscale est élevée mais non exceptionnelle,
l’investisseur souhaite rester exposé à un actif immobilier de centre-ville,
la qualité architecturale et l’emplacement sont déterminants,
l’horizon de détention est long mais pas nécessairement intergénérationnel.
Elle constituait souvent une alternative élégante au Pinel pour des investisseurs recherchant plus de substance patrimoniale.
La Loi Monuments Historiques
Un levier fiscal puissant, sans plafond, réservé aux patrimoines élevés
Le régime Monument Historique repose sur une logique radicalement différente :
il permet de déduire intégralement certaines charges du revenu global, sans plafond, en contrepartie d’un engagement patrimonial fort.
Chiffres clés du Monument Historique
Déduction fiscale
100 % des travaux éligibles déductibles du revenu global
Aucun plafond de montant
Déduction possible :
des travaux,
des charges foncières,
des intérêts d’emprunt et assurances
- Frais annexes
L’économie d’impôt dépend directement de la tranche marginale d’imposition (TMI).
Impact fiscal concret
Pour un foyer en TMI 45 % :
100 000 € de travaux
→ 45 000 € d’économie d’impôt (hors prélèvements sociaux)
Sans plafonnement, sans étalement obligatoire.
Plafonnement des niches
Hors plafonnement global des niches fiscales
C’est l’un des rares dispositifs immobiliers bénéficiant de ce régime
Contraintes chiffrées et engagements
Durée de détention longue (engagement patrimonial réel)
Travaux :
validés par l’administration,
contrôlés par les Architectes des Bâtiments de France
Calendrier souvent étalé sur 2 à 4 ans
Notre lecture du MH
Le Monument Historique est utilisé lorsque :
le revenu global est très élevé et récurrent,
la pression fiscale est structurelle,
l’investisseur accepte une immobilisation longue,
la transmission patrimoniale est un objectif central.
Il ne s’agit pas d’un outil de rendement, mais d’un outil de structuration patrimoniale majeure.
La Nue-Propriété
Le démembrement de propriété sépare l’usufruit (usage + revenus) de la nue-propriété (droit de disposer).
Avantages :
- Acquisition avec décote (jusqu’à 50 %)
- Aucune fiscalité ni charge pendant la durée du démembrement
- Récupération automatique de la pleine propriété à terme
Point de vigilance : placement à moyen/long terme (10 à 20 ans en moyenne).
Le Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Objectif : louer un bien meublé, avec une fiscalité avantageuse.
Régimes fiscaux :
- Micro-BIC : abattement de 50 % sur les loyers (plafond 72 600 €)
- Régime réel : déduction des charges et amortissement, pouvant annuler l’imposition sur les loyers.
Point fort : optimisation fiscale + souplesse dans la gestion
Point de vigilance : bien équipé requis pour respecter la définition légale du meublé.
Le Déficit Foncier
Objectif : réduire l’imposition des revenus fonciers grâce aux charges déductibles.
Principe :
- Si les charges > loyers, déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an
- Excédent reportable sur les revenus fonciers des années suivantes
Charges éligibles : travaux de réparation/amélioration, taxe foncière, copropriété, intérêts d’emprunt, frais de gestion.
Notre approche
A CHANGER
