Dans une approche patrimoniale exigeante, la création d’une société n’est pas une fin en soi. C’est un outil de structuration, qui doit s’inscrire dans une vision globale et durable du patrimoine.

La SCI : un outil de détention patrimoniale avant tout

La Société Civile Immobilière est avant tout une structure de détention. Elle permet d’organiser la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, tout en facilitant la gestion, la transmission et la gouvernance.

La SCI ne crée pas d’avantage fiscal automatique. Elle offre en revanche une souplesse juridique remarquable, particulièrement adaptée aux patrimoines familiaux. Le choix de son régime fiscal:

• Impôt sur le revenu
• Impôt sur les sociétés

Cela conditionne toutefois profondément son intérêt et son fonctionnement.

La SCI à l’impôt sur le revenu : continuité et transparence

La SCI à l’IR est fiscalement transparente. Les revenus générés par la société sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Cette structure est souvent privilégiée lorsque l’objectif principal est la détention long terme et la transmission.

Elle permet notamment de transmettre progressivement des parts sociales, plutôt que des biens en direct, facilitant ainsi les donations et le démembrement de propriété. La fiscalité de la plus-value, en cas de cession d’un bien, relève du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.

En contrepartie, la SCI à l’IR offre peu de leviers d’optimisation fiscale à court terme. Les déficits sont encadrés, et les revenus sont pleinement exposés à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Elle est donc particulièrement adaptée à des patrimoines déjà structurés, recherchant stabilité et lisibilité.

La SCI à l’impôt sur les sociétés : une logique d’investissement

La SCI à l’IS obéit à une logique radicalement différente. Fiscalement opaque, elle est imposée comme une société commerciale. Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés, après déduction des charges et surtout de l’amortissement des biens.

Cette mécanique permet souvent de neutraliser la fiscalité sur les revenus pendant de nombreuses années, ce qui en fait un outil attractif pour des stratégies d’investissement et de capitalisation. En revanche, la fiscalité à la sortie est plus lourde. La plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable, sans bénéficier des abattements pour durée de détention, et la distribution des liquidités aux associés est elle-même fiscalisée.

La SCI à l’IS est donc un outil puissant, mais exigeant. Elle nécessite une vision claire de l’horizon de détention et une parfaite compréhension des conséquences à long terme.

La SARL de famille : une exception fiscale à manier avec méthode

La SARL de famille occupe une place à part. Juridiquement commerciale, elle bénéficie, sous certaines conditions, d’une option à l’impôt sur le revenu sans limitation de durée, à condition que les associés soient membres d’une même famille et que l’activité soit commerciale, notamment la location meublée.

Cette structure permet d’exploiter une activité de location meublée tout en bénéficiant de la fiscalité des BIC, avec la possibilité d’amortir les biens et de neutraliser les revenus, tout en conservant une imposition directe entre les mains des associés.

La SARL de famille peut s’avérer particulièrement pertinente pour des projets familiaux structurés, mais elle impose une discipline juridique et comptable rigoureuse, ainsi qu’une gouvernance claire entre associés.

Des choix structurants et souvent irréversibles

Créer une SCI ou une SARL engage le patrimoine sur le long terme. Certains choix, notamment le passage à l’impôt sur les sociétés, sont difficiles, voire impossibles, à remettre en cause sans coût significatif. C’est pourquoi ces décisions doivent être prises en tenant compte non seulement de la fiscalité actuelle, mais aussi des projets futurs : transmission, cession, évolution familiale ou professionnelle.

Un montage pertinent aujourd’hui peut devenir contraignant demain s’il n’a pas été pensé dans une logique globale.

Notre lecture

Dans une approche patrimoniale, le choix entre SCI à l’IR, SCI à l’IS ou SARL de famille ne se fait jamais sur la seule base de la fiscalité immédiate. Il repose sur une analyse fine des objectifs patrimoniaux, de la durée de détention envisagée, du profil des associés et de la stratégie de transmission.

Ces structures sont des outils puissants lorsqu’ils sont bien utilisés, mais ils peuvent devenir pénalisants lorsqu’ils sont choisis par défaut ou par mimétisme.